Pour une meilleure protection des copropriétaires Pour une meilleure protection des copropriétaires http://chad.qc.ca/fr/membres/publications/edito-de-la-chad/07-11-2018/62/pour-une-meilleure-protection-des-coproprietairesPar Jannick Desforges, présidente-directrice générale par intérim - Le nombre de personnes habitant en copropriété ne cesse d’augmenter. Selon un rapport de la firme Raymond Chabot Grant Thornton1  commandé par le gouvernement, la part des copropriétés divises sur l’ensemble des immeubles a bondi de 3,2 points de pourcentage entre 2006 et 2016, soit une augmentation de 77 % du nombre de copropriétés. D’ailleurs, près de 10 % de la population totale – environ 707 000 personnes – résiderait en copropriété au Québec. 

Puisque l’assurance du syndicat de copropriété et des copropriétaires est complexe, la ChAD a développé des outils pratiques et des articles d’intérêts pour aider les agents et les courtiers à conseiller adéquatement les assurés. 

Il en va de même lors d’un sinistre : une fiche-conseil en matière de copropriété est disponible pour les experts en sinistre ainsi qu’une série d’articles-conseils pour les copropriétaires et les syndicats de copropriété

Enfin, pour assurer le maintien des connaissances des professionnels à jour, la ChAD tient une liste de formations accréditées spécifiques pour la copropriété. 

Nouveaux règlements prévus 

Les enjeux liés à la copropriété sont nombreux et importants. Déjà en 2011, la ChAD avait créé un Comité consultatif sur la copropriété. En août 2017, elle a partagé ses commentaires pour assurer un meilleur encadrement des règles entourant l’assurance des copropriétés. 

Le 13 juin dernier, l’adoption du projet de loi 141 est venue bonifier le cadre législatif prévu au Code civil du Québec et le ministère des Finances vient de clore une consultation en vue de préparer certains règlements complémentaires. 

La ChAD souligne par ailleurs la nécessité d’établir rapidement des règles claires. Si les professionnels peuvent compter sur des règles explicites en matière d’assurance de copropriété, on pourra éviter plusieurs situations indésirables notamment lors de la souscription des produits d’assurance. 

Comme organisme qui assure la protection du public en veillant à la formation continue et à la déontologie des agents, des courtiers et des experts en sinistre, la ChAD a partagé ses commentaires concernant les six questions posées par le ministère des Finances et s’est permis de soulever d’autres points importants. 

Commentaires de la ChAD

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Quel devrait être le montant obligatoire minimal de l’assurance responsabilité? 

Est-ce que le montant minimal de 1 M$ habituellement offert s’est avéré suffisant à ce jour? Une analyse à ce sujet permettrait de prendre une décision éclairée quant au montant minimal à déterminer et si un montant plus élevé devait être imposé, il faudrait s’assurer que cela ne rendrait pas le coût de la protection prohibitif. Cette assurance devrait aussi être obligatoire même si les copropriétaires n’occupent plus leur unité ou s’ils la louent. 

Quelle devrait être la contribution minimale au fonds d’auto-assurance? 

Il faut établir une règle qui repose sur des facteurs simples ou objectifs afin de permettre à tous de l’appliquer facilement. La ChAD propose que ce fonds contienne au moins deux fois le montant de la franchise prévue au contrat du « syndicat » et que les copropriétaires aient deux ans pour renflouer ce fonds dès qu’il diminue sous ce seuil. 

Quel ordre professionnel devrait être désigné pour évaluer les immeubles? 

Le professionnel désigné pour faire l’évaluation doit être formé et encadré par un ordre professionnel et détenir une assurance responsabilité professionnelle pour cet acte et être indépendant de l’assureur, du syndicat ou du gestionnaire de la copropriété. 

Selon quels critères une franchise devrait-elle être considérée comme déraisonnable? 

Les critères pour déterminer la franchise doivent tenir compte du nombre d’unités et être simple à établir (p. ex. ne pas dépasser un faible pourcentage du coût de reconstruction). Ceux-ci doivent être déterminés dès maintenant afin d’éviter des situations indésirables mettant en jeu la protection du public. 

Quels risques devraient être couverts de plein droit? 

La ChAD considère les risques liés à l’écoulement des eaux comme des risques usuels. Une liste de ces risques permettra d’ailleurs de préciser les obligations du syndicat de copropriété. D’autre part, la ChAD trouve préoccupant le fait que des assureurs puissent exclure certains risques usuels. 

Quels critères devraient qualifier une perte comme importante? 

Il serait important que tout règlement établissant les critères pour qualifier une perte « d’importante » soit arrimé et uniformisé avec les règlements municipaux et de zonage qui s’appliquent, et ce, immédiatement pour éviter que le patrimoine des copropriétaires soit amoindri. 

Autres questions soulevées par la ChAD 

Outre les questions de consultation, la ChAD souligne d’autres éléments qui méritent d’être abordés dans la consultation ainsi que dans le cadre réglementaire. 

D’abord, quel ministère sera responsable de l’application de ces dispositions? Par ailleurs, quelles mesures seront implantées pour simplifier la gestion des sinistres? Un objectif pourtant soulevé par le ministère dans son document de consultation – ainsi que par les intervenants de l’industrie – qui n’a pas été traité dans les questions. 

Prochaines étapes 

La ChAD a déposé son mémoire le 2 novembre dernier et offre son entière collaboration au ministère des Finances dans le processus d’élaboration de la réglementation. Elle participera également activement à la mise en application des éventuels règlements touchant les professionnels qu’elle encadre. 

De plus, pour assurer que tous les intervenants puissent embrasser cette nouvelle législation dans leur quotidien, il serait opportun que tant les consommateurs, que les assureurs et les professionnels de l’industrie soient non seulement sensibilisés aux dispositions prévues, mais en comprennent tous les détails de leur rôle. 


1.RAYMOND CHABOT GRANT THORNTON, « Analyse d’impact réglementaire des mesures envisagées en matière de copropriété sur les particuliers », 23 octobre 2017 (en ligne).
07/11/2018 05:00:000x0100F39089C4394B43D29606F78A48696B44010101010301002F1286983752274A81A88C570384EFFD08/11/2018 18:55:20